6-trins guide til (dit første) boligkøb
Der er mange ubehagelige fremmedord og juridiske dokumenter forbundet med boligkøb. Men det skal ikke stå i vejen for, at du kan blive ejer af din drømmebolig og potentielt lave en god investering samtidig. Tænk på, hvor mange mennesker der har købt en bolig før dig - hvis de kan, kan du også! Her guider vi dig igennem købsprocessen, trin for trin.
1. Find ud af, hvad du kan købe for
Før du går ud og forelsker dig i en penthouselejlighed med havudsigt, skal du kende dit budget. Derfor er første skridt at booke et møde med din bankrådgiver for at få svar på, hvad din fremtidige bolig må koste. Her vil du blive bedt om at lave et budget, så det er en god idé på forhånd at få overblik over dine indtægter og udgifter.
Rådighedsbeløb er et nøgleord, når det kommer til boligkøb. Det er det beløb, der er tilbage på kontoen, når du har betalt alle faste udgifter (f.eks. husleje, vand, varme, internet, abonnementer, forsikringer, fagforening og a-kasse).
For at låne til en bolig, skal rådighedsbeløbet som tommelfingerregel være:
- Min. 6.000 kr. hvis du bor alene
- Min. 10.000 kr. hvis du bor med en partner
Gældsfaktor er et andet nøgleord i samtalen med din bankrådgiver. Det er et begreb, bankerne bruger til at beregne, hvor meget du kan låne. Gældsfaktoren kan variere lidt, men som tommelfingerregel kan du låne fire gange din husstands årlige indkomst.
Så meget kan du låne i følgende eksempler:
- Husstandens indkomst er på 400.000 kr. x 4 = 1.6 mio. kr.
- Husstandens indkomst er på 700.000 kr. x 4 = 2.8 mio. kr.
Udbetaling er et tredje vigtigt begreb. Det er det kontante beløb, du selv kommer med, når du køber bolig. Dette skal være min. 5 % af boligens pris. Så størrelsen på din egen opsparing er altså også afgørende for, hvor stort du kan drømme.
Så meget kan du købe for med følgende udbetalinger:
- 50.000 kr. i udbetaling = maks. 1 mio. kr.
- 100.000 kr. i udbetaling = maks. 2 mio. kr.
Tip: Når du alligevel har lavet et budget og lært disse begreber at kende, kan du med fordel bede om et møde i et par andre banker. Måske kan du låne mere eller få bedre vilkår i en anden bank. Selv hvis du ikke ønsker at skifte bank, kan du bruge de andres tilbud til at forhandle med din egen bank.
2. Gå på jagt efter den perfekte bolig
Nu har du styr på dit budget, så nu starter den sjove del: jagten.
Lav en liste over “need to have” og “nice to have” ved din boligdrøm. Hvad SKAL den opfylde? Og hvad ville være lækkert, men ikke strengt nødvendigt? Man er altid nødt til at gå på kompromis et sted, så overvej, om det er den sydvendte altan eller det åbne køkken, der er vigtigst for dig.
På boligsiden.dk kan du søge på tværs af alle ejendomsmæglere. Her kan du også gemme din egen filtrerede søgning, så du kun ser de boliger, der er relevante for dig. Der er nemlig ikke noget værre end at blive præsenteret for alle dem, du ikke har råd til...
Og så kan du ellers godt afsætte dine søndage til åbent hus-rundture. Ejendomsmæglernes billeder snyder tit, så du skal ud og se boligerne i virkeligheden. Det er her, du kan mærke, om det føles som et sted, du kan se dig selv.
Tip: Flere og flere boliger sælges “i skuffen”, dvs. før de kommer officielt på markedet. For at få adgang til “skuffen”, skal du tilmelde dig ejendomsmæglernes køberkartoteker. Så får du besked om relevante boliger, før de kommer på nettet. Følg også de lokale mæglere på Instagram. Mange er aktive på det sociale medie og lægger af og til skuffesager op her.
3. Byd på boligen
Din søgning har ledt dig til drømmeboligen, så nu er det tid til at byde på den. Den proces kan godt virke lidt forhastet, især hvis du køber bolig i København. Men hold hovedet koldt, så skal det nok gå!
Find ud af med dig selv, hvad du vil betale for boligen. Måske har den været til salg i lang tid? Så vil det være naturligt at byde under prisen. Eller måske er der stor interesse? Så skal du vurdere, om du vil byde prisen eller ligefrem over for at være sikker på at få den.
Når du har lagt dig fast, sender du dit bud til mægleren i en mail. Det er ikke bindende, så du skal ikke være nervøs for at trykke send.
Herfra er der tre scenarier:
- Dit bud kan blive afvist til fordel for et bedre bud
- Dit bud kan blive afvist, men du kan indlede en forhandling og komme med et nyt bud
- Dit bud kan blive accepteret
Tip: Når du sender dit bud, kan du godt bruge andet end prisen i din forhandling. F.eks. kan du måske få prisen lidt ned, hvis du går med på sælgers ønske til overtagelsestidspunkt. Det kan også være, der er en parkeringsplads, et sæt havemøbler e.l., du kan forhandle om.
Alle startede som førstegangskøber
4. Underskriv købsaftale
Bliver dit bud accepteret, er det tid til at aktivere banken og en boligadvokat. Nu bliver det nemlig serious business, for du skal underskrive en købsaftale.
Købsaftalen laves af ejendomsmægleren og underskrives først af dig og derefter af sælger. Sælgers underskrift er bindende. Du kan dog stadig komme ud af aftalen, hvis der skulle vise sig at være noget ved boligen eller din økonomi, som alligevel ikke hænger sammen. I købsaftalen skal du bede om både bankforbehold og advokatforbehold.
Bankforbeholdet giver din bankrådgiver mulighed for at gennemgå købet og sikre, at du kan finansiere boligen på forsvarlig vis.
Advokatforbeholdet giver din advokat mulighed for at gennemgå alle dokumenter, evt. i samarbejde med en byggesagkyndig (det anbefales især ved huskøb), og komme med indvendinger, hvis der viser sig at være en vandskade, dårlig økonomi i foreningen e.l.
Købsaftalen er betinget af både banken og advokatens accept. Når du har fået disse, er handlen endelig, og boligen er din!
Tip: Hav bobler klar på køl.
5. Vælg den rette finansiering
Det næstsidste trin i købsprocessen kan virke uoverskueligt, for nu skal du forholde dig til renter, kurser og låntyper, når du sammen med banken laver en finansieringsmodel. Det er her, der kommer en del fremmedord ind i billedet, men det kan have stor betydning for din økonomi de næste mange år, så hold tungen lige i munden.
En typisk finansieringsmodel ved boligkøb ser således ud:
- 5 % kontant udbetaling
- 15 % banklån (det “dyre” lån, fastforrentet)
- 80 % realkreditlån (det “billige” lån, kan være fastforrentet eller med variabel rente)
Men der er mange flere måder at gøre det på. Og du skal også tage stilling til, om du vil/skal afdrage på et eller flere af lånene. Det hele kommer an på din økonomi, bankens produkter og renten på det pågældende tidspunkt.
Tip: Husk, at der ikke findes nogen dumme spørgsmål, når du snakker med din bankrådgiver. Hellere spørg en gang for meget end en gang for lidt. Og bed om at få beregninger på flere forskellige finansieringsmodeller, så du har noget at sammenligne med.
6. Overtag din drømmebolig
Når overtagelsesdagen oprinder, er det endelig tid til at få nøglerne til din bolig. På dagen vil du sammen med ejendomsmægleren gennemgå boligen en sidste gang og aflæse el, vand og varme.
Hvis du eller sælger betaler for forbrug i den andens ejerperiode, gøres dette op på refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen og tinglysning er nogle af de sidste praktiske ting, som advokaten typisk tager sig af.
Du skal bare klappe dig selv på skulderen - du er blevet boligejer! Og det har historisk set (næsten) altid været en god investering. Mens din bolig forhåbentlig stiger i værdi de kommende år, kan du indrette dig i det hjem, du har drømt om.
Related articles
